За что платим: что таится за цифрами в «жировке»?

Говорят, что жители Беларуси возмещают лишь примерно 21% затрат на оказание жилищно-коммунальных услуг. Так это или нет, проверить нельзя до тех пор, пока в нашей стране не введен так называемый «подомовой учет» — когда каждый бы платил за расходы своего собственного дома. Вместе с исполнительным директором Международной ассоциации менеджмента недвижимостиГеннадием Каленовым мы постарались разобраться, за что именно мы платим и что таится за цифрами в наших «жировках»?

Техобслуживание абстрактного дома…

Существует особый документ – «Инструкция о порядке оплаты населением жилищно-коммунальных услуг». Там подробно написано, что техническое обслуживание жилого дома включает затраты подрядных организаций по текущему содержанию жилых домов и придомовых территорий. Кроме того, там обозначено, что же является общим имуществом. По нашему законодательству это межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, а также несущие и ограждающие ненесущие конструкции, механическое оборудование, электрика и сантехника, которая находится за пределами или внутри помещений. Даже клумба у подъезда – общее имущество.

Геннадий Каленов уточняет:

— В плату за техническое обслуживание входит и заработная плата работников, занятых в обслуживании дома и придомовых территорий, и расходы на административный аппарат – инженеров, мастеров, директора ЖЭСа и других. Входит туда и оплата самых разных материалов: от спецодежды и инвентаря до моющих средств и канцелярских принадлежностей. Кроме того – стоимость периодических работ, регламентированных Техническим Кодексом, например электрофизические измерения, гидропромывка системы отопления, поверка манометров в теплоузле, проверка воздуховодов, и многое другое.

Однако потребители платят за техобслуживание, по сути, абстрактного дома. Сегодня тариф за техобслуживание составляет 500 рублей, устанавливает тарифы правительство.

— При одинаковых тарифах на техобслуживание, который устанавливает правительство, сами дома совершенно разные: один дом требует больших вложений, затрат, другой – не столь больших, но платят все одинаково, значит, комфорт проживания при этом совершенно разный, — говорит Геннадий Каленов.

По мнению собеседника, выходом был бы переход на так называемую систему подомового учета, когда издержки на обслуживание каждого дома рассчитывались бы отдельно. Кстати, Геннадий Каленов уверяет, что Беларусь – последняя страна, где эта строчка не расписана подробно. Например, у соседей-россиян есть эквивалент – эксплуатационные затраты, причем что именно в них входит, дотошно разъяснено.

… и капитальный ремонт не своего

Следующую графу в наших «жировках» тоже бы неплохо рассчитывать по каждому дому отдельно. Дело в том, что сегодня горожане делают отчисления на капремонт независимо от того, стоит именно их дом в планах на это самое обновление или не стоит. Поступающие средства аккумулируются на счетах жилищных организаций районного или городского уровня и потом используются по целевому назначению, утверждается в Инструкции.

— Мало того, что тариф в 500 рублей за техническое обслуживание не отражает фактических затрат по содержанию общего имущества совместного домовладения и является чисто условным, так к тому же он почему-то связан с отчислением на капитальный ремонт. В других же странах отчисления на капитальный ремонт рассчитываются, исходя из состояния конкретного объекта недвижимости. И это справедливо, в то время как привязка к плате за техобслуживание труднообъяснима.

А привязка такая: отчисления на капитальный ремонт производятся каждый месяц «по установленному нормативу в размере 100 процентов от суммы начисленной платы за техническое обслуживание по действующим ставкам». То есть, сколько вы заплатили в этом месяце за техобслуживание, столько вы заплатите и за капремонт.

«При смене собственника жилого помещения произведенные ранее этим собственником отчисления на капитальный ремонт жилого дома возврату не подлежат», — гласит Инструкция. То есть, даже если конкретно вы плоды капитального ремонта не пожинали, деньги вам не вернут. Потому что они уже расходованы.

— Деньги идут в общий котел и расходуются. Однако как раз здесь в нашей ситуации экономическая логика есть: так как у нас очень высокая инфляция, то лучше деньги потратить. Но есть и такая опасность: раз никаких накоплений нет, то, если цепочка эта прервется вдруг, кто возьмет на себя эти обязательства? — говорит Геннадий Каленов.

И приводит в пример Германию, где отчисления собственников в многоквартирном жилом доме направляются на банковский счет совместного домовладения.

— Этот расчетный счет называют домовой кассой. Там находятся определенные накопления: на текущий ремонт и на капитальный. Это очень удобно: когда собственник приобретает квартиру в таком совместном домовладении, по состоянию счета он понимает, будет большой ремонт скоро или он уже недавно был. В результате он ничем не рискует, вкладывая свои средства.

Тепло ли тебе, девица?

Тариф на отопление – самый высокий в нашей «жировке». На сегодня он составляет аж 60140 рублей за гигакалорию. Если в доме нет прибора учета тепловой энергии, то сколько платить, определяют таким образом: определенный норматив потребления тепловой энергии умножают на тариф и на метраж конкретной квартиры. А вот если прибор учета теплоэнергии есть, то от показаний домового прибора учета теплоэнергии отнимают то тепло, которое расходуется на нежилые помещения, а итог потом делят на общую площадь квартир в конкретном доме. Результат умножают на тариф и на количество метров в определенной квартире.

По словам Геннадия Каленова, в Минске слишком мало пока домов с индивидуальными (поквартирными) приборами учета теплоэнергии. Вот и выходит, что в подсчетах снова всех собственников в пределах дома «уравнивают», что не стимулирует к экономии каждого отдельного собственника.

— Потребляют тепло все многоквартирные дома по-разному. По большей части это зависит от конструкции дома. Если это дом, который построен по современному проекту, он потребляет очень незначительное количество энергии. Соответственно, потребление гигакалорий также будет незначительно. У «хрущевок», особенно до капитального ремонта, совсем другое потребление.

По мнению собеседника, именно отопление позволяло бы серьезно экономить при оплате коммуналки. И экономить можно было бы по крайней мере по трем позициям:

— Доказано, что только правильная регулировка теплового узла в самом обычном доме приносит до 20% экономии тепловой энергии. А это значительная сумма! И это по силам сделать ЖЭСу, однако тамошние специалисты получают очень маленькую зарплату и у них просто нет стимула этим заниматься, — говорит Каленов.

Второй способ: экономия тепловой энергии самими жильцами.

— Есть разные способы экономии тепловой энергии, в том числе правильное проветривание квартиры, о чем у нас и разговора не идет. А в той же Европе управляющие компании в первую очередь учат этому своих клиентов. Например, как в зимнее время проветривать квартиру, чтобы минимум тепла при этом уходило.

Однако у нас экономить тепло в собственной квартире пока можно «дедовскими» способами – утеплять окна и т.д. А установка регуляторов тепла и поквартирных приборов учёта производится только в новостройках.

— В наших условиях человек может экономить теплоэнергию в своей квартире всячески, но это почти никак не повлияет на сумму платы за отопление, потому что остальные не экономят. А вот когда создана система учета поквартирная, тогда есть смысл экономить. Членом нашей ассоциации является белорусско-германское предприятие, которое занимается установкой приборов учета тепла, и они сталкиваются в Беларуси с огромными сложностями, вплоть до мнений, что в нашей стране приборы учета вообще не нужны, — говорит Геннадий Каленов.

Вода, вода

За воду мы платим сразу по двум графам: «вода-канализация» и «подогрев воды».

— Здесь претензий нет, все показано достаточно детально. Первая графа – это все, что связано с производством воды – достать, очистить, доставить в квартиры. Плюс – отвод и утилизация фекальной и ливневой канализаций. Сегодняшний тариф составляет 1450 рублей за кубометр воды. Вторая графа означает, что граждане платят за теплоэнергию, которая затрачена на подогрев одного кубометра воды. Здесь тариф как и при оплате за отопление 60140 рублей за гигакалорию. По двум графам разведены подсчеты потому, что оплата идет в две организации – в водоснабжающую и энергоснабжающую, — объясняет Геннадий Каленов.

Постановление Совета Министров № 1300 от 28 сентября 2011 года определило норму потребления воды — 140 литров в сутки на человека, а это 4,2 кубометра воды в месяц. Если человек потребляет больше чем 4,2 кубометра, то за объемы свыше этой нормы необходимо платить по тарифу, обеспечивающему полное возмещение экономически обоснованных затрат – 2546 белорусских рублей за 1 кубический метр. Если вы не предоставляете информацию о показаниях ежемесячно, то расчет произведут исходя из среднего потребленного объема за последние два месяца.

Сколько мусора от каждого жильца?

Вывоз ТБО. Оплачивается погрузка и доставка твердых бытовых отходов на полигон. По словам собеседника, во многих странах эта строчка является составляющей графы «эксплуатационные затраты» и распределяется согласно доле в общем имуществе. Однако в Беларуси все по-другому: у нас есть нормы образования мусора, пришедшие из Советского союза.

— То есть подсчитано, что один гражданин образует столько-то мусора. И в зависимости от этого начисляется оплата.

Так, сегодняшний тариф на вывоз ТБО — 16 127 рублей за 1 кубометр. Это число умножается на норматив образования ТБО и на число зарегистрированных в квартире людей. На выходе получаем сумму к оплате.

— Но тут возникают проблемы: бывает, что в квартире никто не зарегистрирован, но там уже давно идет ремонт. Если этот дом эксплуатирует государственная организация, то зачислений по этой графе не происходит, ведь нет зарегистрированных! А тем не менее, там идет ремонт, работают бригады строителей, которые образуют горы мусора, но собственник за это не платит, — говорит Геннадий Каленов.

Обезвреживание ТБО. Тариф на сегодня — 4111 рублей за 1 кубометр мусора. Обезвреживанием занимаются не те организации, которые отходы вывозят, поэтому в жировке «мусорной» теме посвящено, как и в случае с водой, две графы.

Пользование лифтом

— Лифт, как мы помним, является общим имуществом. Это несусветная глупость – с нас берут деньги за то, чем мы владеем — назвать эту статью расходов «затраты на эксплуатацию лифта», — считает Геннадий Каленов.

Любопытно, что те, кто живет на первых и вторых этажах, за «пользование» лифтом не платят. Тариф же сегодня — 2200 рублей с каждого зарегистрированного в квартире человека.

За лифт могут не платить те граждане, сообщает Инструкция, «которые по состоянию здоровья не могут им пользоваться, в порядке, определяемом Министерством труда и социальной защиты и Министерством здравоохранения по согласованию с Министерством жилищно-коммунального хозяйства согласно перечню, утверждаемому Министерством здравоохранения».

На волне — районное радио

Тариф за обслуживание радиоточек, которые до сих пор еще есть во многих квартирах, сегодня составляет 1200 рублей. Говорят, радиоточку за ненадобностью можно отключить, обратившись в Белорусский радиотелевизионный передающий центр.

Техобслуживание ЗПУ и телевидение

И то и другое — позиции не универсальные и зависят именно от тарифов, установленных поставщиками конкретной услуги.

Чего еще не хватает в наших «платежках»?

Геннадий Каленов убежден, что пришло время включить в наши извещения на оплату… страховки.

— Странным образом у нас нет понятия страхования многоквартирного здания как цельного объекта, например, от пожара. А ведь в многоквартирном жилом доме ущерб может быть гораздо больший, чем в частном, где страховые платежи уже прижились. Если многоквартирный жилой дом загорелся и пострадали его конструкции — кто компенсирует ущерб? Кроме того, ведь несут риски и сами эксплуатирующие организации, — объясняет Геннадий Каленов. — Если в Германии падает кусок штукатурки и в результате этого получает инвалидность мужчина, которому 40 лет и у которого трое детей, то сумма возмещения такому гражданину доходит до 10 миллионов евро. Если земельный участок не был застрахован – платят собственники квартир, в другом случае страховку возмещает страховая компания. Механизм страхования необходимо разрабатывать и у нас. А для этого должна появиться ещё одна строка в т.н. «жировке» — управление совместным домовладением, не очень большая по стоимости, в сравнении с остальными, но очень важная по сути. Ведь от решений, который принимает профессиональный управляющий, зависит всё остальное.

Справочник расценок жилищно-коммунальных услуг на сайте Мингорисполкома.