«Крепость» на улице Максима Богдановича по-прежнему не сдается. Пятый год два коттеджа из красного кирпича неприступно стоят посреди строительной площадки, а их владельцы с переменным успехом отстаивают свои права на частную собственность в кабинетах чиновников и судах. Этим летом Николай, хозяин одного из особняков, предпочитавший ранее вести непубличный образ жизни, посвятил нас в детали затянувшегося конфликта. С момента публикации той статьи не прошло и полгода, а ситуация коренным образом изменилась. Застройщик СООО «Тамбаз» добился нового решения Мингорисполкома, согласно которому снос коттеджей может быть ускорен, а люди рискуют получить компенсацию, сумма которой в два раза ниже первоначальной рыночной оценки имущества.

Напомним историю конфликта с позиции владельца коттеджа. Необходимость сноса для строительства 26-этажного жилого дома назрела в 2008 году. Тогда Институт недвижимости и оценки по заказу застройщика произвел оценку двух домовладений. Сегодня эта сумма уже не составляет тайны — 3 148 000 долларов (общая площадь около 1200 кв. м, земля в частной собственности). Жильцы, Николай с семьей и его сосед, согласились на компенсацию, поскольку тогда другого выхода для себя не видели, однако «Тамбаз», ссылаясь на отсутствие свободных денег, с выплатой не спешил.

Для оформления кредита застройщику понадобилось решение Мингорисполкома о передаче земли. Люди отказались от права частной собственности, но и после этого не получили компенсацию — застройщик продолжал бездействовать. Вникнув в ситуацию, после письменного отказа СООО «Тамбаз» от строительства 26-этажки, Мингорисполком в 2011 году принял решение №1766 — заново вернуть землю в частную собственность и исключить из проекта жилого комплекса «высотку», тем самым сохранив коттеджи. Семья Николая понадеялась было, что конфликту конец: даже невзирая на новостройки по соседству, остаться жить на своей земле почти в центре Минска они были вовсе не против.

Но «Тамбаз», как выяснилось, от своих планов отказываться все же не собирался.

— В июле 2012 года до меня доходят сведения, что застройщик намеревается протолкнуть решение Мингорисполкома об изъятии нашей земли для государственных нужд, — рассказывает Николай. — Иду на прием к Радоману, бывшему заму Ладутько: мол, как же так, ведь именно Мингорисполком в 2011 году принял решение о сохранении домов, и теперь, когда мы выиграли все суды с «Тамбазом», вы хотите опять отдать участок под застройку? Тот уклончиво отвечает: надо снова собрать все заинтересованные стороны, обсудить ситуацию. А потом узнаю: все решилось без нашего участия, город пошел на поводу частной строительной компании.

Согласно новому решению Мингорисполкома №2967 от 27.09.2012 г. участок, где стоит «крепость», должен быть изъят для госнужд с последующей передачей ООО «Тамбаз». Застройщику поручено реализовать имущественные права жильцов, для чего понадобится повторная оценка домовладений.

— С помощью юристов мы стали узнавать, с каких пор под видом государственных нужд земля изымается в пользу коммерческих застройщиков, имеющих единственную цель — получение прибыли. Ведь не школу и не детский сад собрались строить, — делится соображениям Николай. — Оказалось, таким основанием в Беларуси является генплан развития города, утвержденный президентом. Система отлажена, юридически не подкопаешься. Только возникает вопрос: частная собственность в нашей стране — это пустой звук?

В прошлый раз Николай показывал нам комнаты соседского дома, за которым присматривает в отсутствие хозяев. По фотографиям у кого-то могло сложиться впечатление, что «крепость» необитаема, а ее собственников волнует лишь размер компенсации. Это не так. При новой встрече предприниматель провел нас по своему коттеджу.

— Поверьте, нам есть за что бороться, — сказал он.

Два коттеджа объединены общим полуподвалом, в котором есть сауна с бассейном, тренажерный зал и гараж.

Летняя веранда.

— На сегодня наша основная проблема — это дорога, — Николай показывает выставленные застройщиком блоки, преграждающие подъезд к коттеджам. — Все, что за нашим забором, — частная собственность, а вне его — уже земля застройщика, включая саму улицу Корш-Саблина. «Тамбаз» пытается выполнить съезд не по проекту, а на все наши возражения заявляет, что нормы для улиц и проездов здесь не действуют, поскольку эта земля — строительная площадка. А как, случись беда, подъехать скорой помощи, пожарной машине? Мы препятствуем обустройству дороги. А что еще остается делать, если работы несанкционированны?

— Расчет «Тамбаза» ясен: застроим все вокруг, а потом, когда не будет никакой возможности обеспечить жизнедеятельность 2-х домиков среди «высоток», останется только снести их. И тогда все инстанции согласятся с данным выводом. Не учитывают только бизнесмены из «Тамбаза», что в этих домиках еще люди живут, которые готовы бороться за свою собственность.

Приводя в пример ситуацию с дорогой, Николай говорит, что в последнее время застройщик все чаще начал прибегать к психологическому давлению и сомнительным с правовой точки зрения методам. Предприниматель в свою очередь тоже решил сменить тактику. Просматривая форум Onliner.by, где общаются новоселы жилого комплекса, он обратил внимание, что многие из них явно не хотят видеть еще одну 26-этажку на месте коттеджей. И в один из августовских дней от пользователя под именем крепость появилось такое сообщение (здесь и далее авторская орфография и пунктуация сохранены): «Уважаемые жители квартала Богдановича — Корш-Саблина — Тургенева. Кто готов подписаться под сохранением двух частных домов взамен высотки прошу сообщить в личку, либо на эл. адрес: [email protected]».

Поначалу некоторые участники форума отнеслись к предложению настороженно. Кто-то рассудил по-своему: мол, захотелось бизнесменам получить в 2012 году компенсацию по докризисным ценам.

— Вы вот купили свои метры по цене, гораздо больше 1000 долларов, так может быть хотите сегодня их продать назад «Тамбазу» по 700, — ответил на форуме владелец «крепости». — Рискну предположить, что через 5 лет наш объект возрастет в стоимости раза в 2 (как, впрочем, и ваша квартира)… Только мы строили не для бизнеса, а для жизни.

Сбор подписей тогда так и не начался — жильцы в большинстве своем отнеслись к инициативе равнодушно. А недавно участники форума уже сами заговорили о борьбе с уплотнением. Стало известно, что застройщик переделал проект, убрав из него торговый центр, и вместо 15-этажного жилого дома со стороны улицы Амурской разместит 21—26-этажную «высотку».

«Где будут парковать своих железных коней жители? Столпотворение авто на газонах, бордюрах и пешеходных дорожках и будет являться завершающей стилистикой элитности жилого комплекса», — не скрывают иронии и разочарования дольщики на форуме.

С парковкой в квартале в самом деле беда. Эту фотографию двора мы сделали в будний день.

А по вечерам, говорят новоселы, доходит едва ли не до драк за место. И это притом, что первые два дома еще не полностью заселены.

— Вижу, обстановка уже складывается напряженная. И парковка — далеко не единственная проблема. На финише проекта допустимая плотность застройки будет превышена минимум в 2,5 раза, это уже очевидно, — уверен Николай. — Еще один 26-этажный дом на месте коттеджей превратит квартал в каменное гетто. Хотят этого жильцы? Вряд ли. У меня достаточно сил, чтобы защитить свою частную собственность. Но раз вопрос затрагивает интересы сотен, а то и тысяч людей, то почему бы не объединить наши усилия?

Пока Николаю ответили на почту два десятка человек. Думает, если наберется полсотни единомышленников, уже можно собирать подписи, обращаться в контролирующие инстанции, подключать к проблеме СМИ.

— Мы изначально не хотели, чтобы нас сносили, а теперь тем более, — говорит наш собеседник. — Все эти пять лет «Тамбаз» целенаправленно разрушал наши дома. Это и постоянно передвигающиеся со всех сторон 30-тонные грузовики, работа кранов и тракторов, забивание буронабивных свай, отключение воды, газа и электричества. И после всего этого застройщик хочет сделать новую оценку? Ну нет, ребята. Мы пошли навстречу городу не из-за денег. Нам деньги «Тамбаза» (а тем более не его, а дольщиков) не нужны. Отстоим свои права, приведем дома в порядок и будем жить счастливо.

Чтобы представить альтернативный взгляд на ситуацию, мы обратились за комментарием в СООО «Тамбаз». Ответить на вопросы Onliner.by согласился генеральный директор строительной компании Лев Хаютин.

— Тяжба со сносом коттеджей длится без малого пять лет. Имеет ли она дальнейший смысл, если владельцы особняков не идут на компромиссы? Быть может, проще оставить все как есть?

— Сохранение коттеджей противоречит планам развития города. Планировочное решение этого района разработано в трех проектных институтах, прошло экспертизу и утверждено, нам выделен участок под застройку. Все частные строения, расположенные на этой территории, подлежат сносу независимо от степени их капитальности, будь то дворец или хижина. Коттеджам в окружении многоэтажных домов не место — это понимает любой здравомыслящий человек. В ситуацию вникали на градостроительном совете ведущие архитекторы Минска — все в один голос говорят: дома должны быть снесены, а квартал застроен в соответствии с проектом. Но владелец коттеджа наотрез отказывается исполнять градостроительное решение. Разве хочет он остаться там? Сомневаюсь. Что это за жизнь, когда с 26 этажей к тебе заглядывают во двор жильцы соседнего дома? Очевидно, человек рассчитывает получить как можно больше денег, а мы можем заплатить ровно такую сумму, которую назовет официальная оценка.

— Оценка рыночной стоимости домовладений уже была произведена по вашему же заказу в 2008 году. Сумма превышала 3 млн долларов. Но «Тамбаз» этих денег до сих пор не выплатил. Почему?

— Первоначальная оценка была 2 млн долларов, у нас сохранился документ. Затем по непонятным для нас причинам сумма увеличилась до 3 млн. Оценка была произведена в долларах, а в решении исполкома сумма указана в рублях. После грянувшей в январе 2009 года девальвации эта сумма уже перестала устраивать собственника, и он заблокировал исполнение решения.

— А вас устраивала сумма компенсации?

— 2 млн долларов — вполне. В 2008 году это было равносильно 1000 квадратным метрам жилья. Тогда цены были на пике, и метр в этом районе стоил приблизительно 2000 долларов. Для нас важно это соотношение. С учетом нынешних реалий запросы собственника не имеют ничего общего с рыночной ситуацией.

— По решению Мингорисполкома предстоит новая оценка. Ваш прогноз: какова будет сумма?

— Думаю, 600 тысяч долларов за каждый коттедж — адекватная на сегодня цена. Но мы не на базаре и в торг вступать не собираемся. Есть официальная процедура оценки имущества граждан, ее и будем придерживаться. Но здесь опять же встречаем противодействие. Владелец коттеджа отказался пускать на порог оценщиков «Белгипрозема». Видя тщетность попыток, эта организация уже прислала нам письмо о расторжении договора.

— И что вы намерены предпринимать дальше?

— Для таких случаев предусмотрен особый алгоритм. Сначала обратимся в государственную оценочную организацию и попросим сделать оценку для принятия управленческих решений. Такая оценка может быть выполнена без визуального осмотра помещений. Она не может являться основой для расчетов, но позволяет нам обратиться в суд. Собственник, естественно, с ней не согласится, после чего судом будет назначена экспертная оценка. Если собственник не пустит на порог эксперта, тогда суд оставит в силе оценку для управленческих решений.

— Вы говорили, что сохранение коттеджей противоречит развитию города и планам властей. Как же тогда быть с прошлогодним решением Мингорисполкома №1766, согласно которому из проекта должны были исключить планируемый на месте особняков 26-этажный дом?

— «Тамбаз» не просил изменить проект, как это предлагалось в решении, но раз такое решение принято, то мы потребовали поменять акт выбора земельного участка, выдать новое АПЗ, компенсировать наши затраты на проектирование и отселение 7-ми жилых домов. Как только дошло до того, что под этим решением надо подписаться, выяснилось, что никто из чиновников не рвется этого делать. В этом году Мингорисполком провел совет, отменил решение №1766 и принял новое.

— Наш разговор идет только об одном владельце. А ведь коттеджей два.

— С владельцем второго коттеджа у нас налажен нормальный диалог. Он, насколько мне известно, готов даже поделиться с соседом частью компенсации за свой дом, лишь бы вопрос был поскорее улажен. Но владелец первого коттеджа идет на принцип и, кажется, уже воспринимает ситуацию не как правовой спор, а как личную вендетту в отношении застройщика.

— Почему строители до сих пор не могут организовать нормальный подъезд к домам-крепостям? Зачем понадобились эти блоки во дворе?

— И здесь встречаем отпор. Гражданин попросту всякий раз ставит свой автомобиль возле съезда, чем мешает выполнению работ. Зачем это делать? А чем не повод рассылать всюду жалобы об отсутствии нормального съезда? Блоки пришлось установить, чтобы он в очередной раз не припарковал там машину, но каким-то образом он смог их сдвинуть. После того случая я уведомил администрацию района о том, что мы прекращаем попытки сделать съезд. Сколько еще можно возиться? Замечу, что мы предлагали владельцу коттеджа 3—4 места в подземном паркинге на бесплатной основе, но он отказался.

— Многие новоселы жилого комплекса на улице Богдановича вовсе не против сохранения коттеджей, поскольку с их сносом еще больше усугубятся проблемы высокоплотной застройки. Что творится с парковкой во дворе, вы знаете. И вот в проекте появился еще один 26-этажный дом. На форумах квартал и так называют «человейником»…

— Проект комплекса — не прихоть застройщика. «Минскградо» определило территорию в границах улиц Восточной — Некрасова — Богдановича — Измайловской как район высокоплотной застройки. Иначе зачем строить метро в Сельхозпоселке? А в перспективе сюда дотянут третью линию и рядом откроется станция. По новым нормативам плотность таких территорий не должна превышать 13 тысяч кв. м на гектар, а на участке, где строит «Тамбаз», проектом предусмотрена плотность жилфонда 7587 кв. м на гектар. И проект этот прошел госэкспертизу.

Конечно, нехватка мест для стоянки во дворе создает нервозность. Первая очередь сдана в 2010 году. Там 360 квартир. И 293 места в подземном гараже, из которых лишь 53 раскуплены [1 место стоит от 15 до 18 тысяч долларов, — Onliner.by]. Остальные владельцы авто теснятся во дворе, бросают машины в подворотнях Сельхозпоселка. Это ведь проблема всего Минска, не только одного комплекса. Думаю, надо ужесточать контроль над исполнением ПДД. Чаще штрафовать за стоянку в неположенном месте, эвакуировать автомобили. И тогда подземные гаражи пустовать не будут. Еще одно правильное предложение прозвучало недавно на совещании у мэра: не выдавать регистрационные знаки, пока человек не предоставит в ГАИ справку о том, что обеспечен местом для хранения автомобиля.

— Почему дом четвертой очереди в проекте изменил конфигурацию и подрос на несколько этажей? Жильцы недоумевают: с ними никто не посоветовался.

— Необходимость изменить проект возникла потому, что у нас забрали часть территории под парковую зону. Пришлось пожертвовать торговым центром. Но площадь жилого дома осталась прежней — 30 тысяч квадратных метров. Проект прошел согласование в Мингорисполкоме, получил положительное заключение Госэкспертизы. Согласование с жильцами в данном случае не требовалось… В целом, я считаю, к моменту окончания стройки комплекс станет вполне комфортным.

— Домам-крепостям точно нет места в этих планах?

— Вопрос уже решен на уровне Мингорисполкома. Правовое поле Беларуси хоть и медленно, но все же позволит поставить точку в этом деле.

onliner.by