В соответствии с Концепцией развития жилищно-коммунального хозяйства, утвержденной правительством в июле 2003 года, предусматривается, что к 2015 году практически все жилье будет обслуживаться на конкурсной основе частными организациями, а преобладающей формой управления многоквартирными жилыми домами станут товарищества собственников (ТС).  Это поможет снять бремя финансовой и организационной нагрузки с плеч государства и муниципальных властей.

ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ

Товариществом собственников признается объединение собственников жилых и (или) нежилых помещений, создаваемое в целях обеспечения сохранения, содержания и пользования недвижимым имуществом совместного домовладения.

Кондоминиумы как тип жилищных комплексов, в которых одновременно присутствует частная собственность на квартиры и нежилые помещения и общая долевая собственность на места общего пользования, давно и успешно используются в европейских странах, в том числе и на постсоветском пространстве. Латинскому слову «кондоминиум» (дословно «совладение») почти две тысячи лет и пришло оно из Древнего Рима.

В Беларуси на сегодняшний день официально существует и функционирует примерно 360 товариществ собственников.

Согласно Программе развития жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь, разработанной и принятой в 2006 году, доля жилищного фонда, обслуживаемого на конкурсной основе, должна составить к 2010 году не менее 60%. 

Товарищество собственников не является собственником дома, и только члены ТС обладают вещным правом в отношении принадлежащих им на праве собственности помещений (квартир), и ограниченным правом в отношении общей собственности - коридоров, лифтов, подвалов, технических помещений и т.д. Для вступления в ТС заявления писать не надо - каждый новый собственник помещения автоматически становится его членом  с вытекающими из Устава ТС правами и обязанностями.

Высшим органом управления в этой ассоциации является общее собрание.

ПРАВОВАЯ БАЗА

В Беларуси Закон «О совместном домовладении» был принят Палатой представителей 17 декабря 1997 года и одобрен Советом Республики 20 декабря того же года. 5 мая 1998 этот документ был опубликован в Ведомостях национального собрания РБ и фактически вступил в действие.

Закон «О совместном домовладении» определил правовые, организационные, социальные и экономические отношения в совместном домовладении. 

Последующие нормативно-правовые акты закрепили идею развития управления недвижимостью самими собственниками жилья в партнерстве с государственными органами.

Отношения в совместном домовладении регулируются так же Гражданским, Жилищным, Земельным кодексами Республики Беларусь и иными актами законодательства.

Постановление правительства от 17 января 2003 года №45 запрещает ввод в эксплуатацию и регистрацию жилых домов долевого строительства,  а так же реконструируемых и капитально реконструируемых без создания ТС.

ПРЕИМУЩЕСТВА ТС

Первое в Республике Беларусь ТС было создано еще в 1996 году в городе Бресте. На сегодняшний день эта форма управления жилищным фондом успешно опробована во многих городах Беларуси.

Опыт показал, что ТС позволяет наиболее полно реализовать права собственников помещений многоквартирного дома по управлению и распоряжению общей собственностью, делает прозрачной схему поступления и расходования средств, собираемых с собственников и нанимателей помещений в доме, создает хорошие условия для привлечения инвестиций и улучшения условий проживания.

Все реальные средства поступают на собственный банковский счет товарищества и расходуются на нужды конкретного дома.

Как правило, общие расходы на оплату 1 кв. м занимаемой площади в ТС ниже или такие же, что и в домах коммунальной собственности. А уровень комфортности и порядка значительно выше.

Тотальный учет затрат и должная регулировка инженерных систем (в большинстве своем новых и современных), а так же минимум специалистов в штате ТС и большая гибкость в программах содержания и обслуживания домов позволяют сокращать затраты.

Понятие «дом» в ТС начинается не с порога квартиры, а уже во дворе дома. Жилые комплексы-кондоминиумы все чаще «запирают» от посторонних «свое» дворовое пространство. Входы контролируются с помощью кодовых замков либо привратников. Это позволяет сохранить элементы благоустройства.

ЧТО МЕШАЕТ ИНТЕНСИВНОМУ ВНЕДРЕНИЮ ТС

Внедрить идею самоуправления в коммунальную сферу сегодня не просто.

На сегодняшний день никаких товариществ собственников, например, в Октябрьском районе города Могилева, в уже существующих  многоквартирных домах, мы обнаружить не смогли.    

Субъективные факторы.

По словам специалистов-практиков, внедрению ТС мешает бытовой консерватизм нашего населения и опасение, как бы не случилось хуже. Все мы по природе своей скептики.

Многих подводят управленческий непрофессионализм или психологическая неготовность к переменам.

Но большая часть людей, видимо, не желает проводить эксперимент создания ТС на себе. Менталитет и привычки наших граждан отторгают саму идею самоуправления жилым домом. Среднестатистический городской житель нашей страны в своих оценках отталкивается от прошлого, от того почти бесплатного «коммунального рая», который он имел во времена СССР. Поэтому без «агрессивной рекламы» здесь не обойтись.

Если бы по ТВ ежедневно крутили ролик, где по сюжету к человеку приехали родственники, идут через двор с альпийскими горками, заходят в подъезд, вытирая ноги о симпатичные коврики, поправляют прическу у зеркала в лифте и, войдя в квартиру, спрашивают: «Яша, сколько же ты за эту роскошь платишь?». А Яша отвечает: «Меньше, чем ты, дорогой брат. У нас в доме товарищество собственников!». И удивленное лицо брата во весь экран.

Через месяц эфира процесс создания ТС «снизу» пошел бы с такой интенсивностью и силой, что остановить его было бы уже невозможно.

Объективные факторы.

Вполне объективно тормозит процесс перехода к самоуправлению в жилищной сфере невыстроенность законодательной базы, а явные нестыковки законодательных актов портят жизнь немногочисленным пока товариществам собственников.

К числу пробелов можно отнести отсутствие обязательных служебных помещений для работы ТС в новостройках, обязательное 100% согласие членов ТС для получения кредитов, в том числе на ремонт дома. Неурегулированность вопроса найма управляющего из числа не проживающих в данном совместном домовладении и вопросов об отчуждении общего имущества и сдачи в аренду, предоставлении фасадов домов для размещения рекламы и т.д.

ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ В БЕЛАРУСИ И ЗА ЕЕ ПРЕДЕЛАМИ

В Беларуси есть стабильно и эффективно работающие товарищества собственников. Правда, их немного. Первое ТС было создано еще в 1996 году в городе Бресте. 

Есть опыт создания подобных ассоциаций в Минске.

В том, что ТС – это рукотворная правда, сделанная руками самих собственников, мы убедились, посетив несколько домов столицы.  

Несколько слов о том, чем они отличаются от зарубежных.

Американские и европейские кондоминиумы имеют ряд серьезных отличий как в правовом, так и в социоментальном плане.

Например, западные технологически развитые государства абсолютно не вмешиваются в жизнь приватизированного жилого фонда. Что бы там ни происходило, позиция местного мэра будет неизменной: полный нейтралитет. Все проблемы решаются внутри ассоциации или через суд.

Наши администрации, хотя и не мешают ТС, полный нейтралитет пока не могут себе позволить. Если с началом холодов где-либо не будет функционировать отопление, или разморозятся трубы, или произойдет авария, то отвечать за это будут не только товарищества, но и городские власти. Поэтому вмешательство властных структур города на первом этапе функционирования ТС жизненно необходимо.

На западе основная часть жилого фонда исторически находится в частной собственности. Массовая бесплатная передача жилья гражданам, как это было в Беларуси («дареный конь», которому, как говорится, в зубы не смотрят), не проводилась. Отсюда разное человеческое отношение к полученному жилью. Оно иногда было выстрадано многолетним трудом и часто приобреталось в рассрочку на 15 – 30 лет.

В западных странах рынок услуг, связанных с жильем исторически высоко развит, участие в управлении собственным городским домом воспринимается домовладельцами как преимущество. Реклама жилья в западных кондоминиумах строится на тех плюсах, которые получают члены ассоциации собственников жилья от участия в самоуправлении.

Опыт рачительного отношения к своей собственности в западных странах накапливался десятилетиями, и мы этого опыта пока не имеем, хотя с годами неизбежно приобретем.

Будем думать, что жителям нашего города хватит вдохновения, оптимизма и крепких нервов, чтобы сделать наши дома уютными, а дворы – благоустроенными.

Эльвира СТАРОВОЙТОВА

Материалы по теме:

Похожие материалы:

юридическая помощь
связь
поиск
побеждаем!
тарифы ЖКХ